买卖双方可在不同银行贷款,以降低居民住房交易成本在传统的交易观念里,“一手交钱,一手交货”是再正常不过的。但涉及到二手房的买卖,却往往存在着卖方尚未还清购房贷款的问题。除了通过第三方“赎楼”,是否能有一种更加高效、安全且低成本的方式?在已有多地积极探索开展不动产“带押过户”服务的基础上,两部门发文明确全面推进“带押过户”,这一模式也将得到更大范围和更大程度的推广。
新政发布,助力“小阳春”
“金三银四”被认为是楼市交易的传统旺季之一。据数据,2023年3月,一线城市市场均价延续上涨行情,二线和三四线城市市场均价下滑。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示,展望后市,二季度市场热度如何还需要看后续是否有实质性的利好政策加持,仅靠此前积压的需求难以支撑市场的长期回暖。
利好的消息很快传来。近日,自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(以下简称《通知》),对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。
这也意味着“带押过户”从地方性的试点走向了全国化、常态化的全面推进。根据中指监测数据,2022年以来全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策,包括深圳、济南、大连等省会城市和计划单列市。而且,天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展二手房“带押过户”。
兼容跨行贷款是北京落地“带押过户”政策的创新点。“从对购房者的覆盖面来说,北京的做法更吻合各类不同的购房和贷款需求。”易居研究院研究总监严跃进认为,各城市在“带押过户”的流程设计和基础设施建设方面陆续发力,这将有助于更好推行这一模式。
认真核实,警惕潜在风险
“‘带押过户’的交易方式,可以一定程度降低交易成本、减轻交易风险,简化二手房交易流程,缩短交易周期,活跃二手房交易市场,促进换房需求加快释放,从而进一步对新房市场形成一定支撑。”中指研究院市场研究总监陈文静认为,政策的进一步推进和扩围,对当前房地产市场或将产生积极带动。
当然,新的模式下也会产生新的风险。前述《通知》中也特意提到,地方在实践探索中,主要形成了抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式等3种“带押过户”模式,各地要结合本地实际,确定适宜的办理模式,并结合实践不断丰富发展。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务时,鼓励各地积极引入预告登记,通过预告登记制度,防止“一房二卖”、防范抵押权悬空等风险。
“技术层面是比较简单的。通过预告登记和公正,可以提前锁定交易,防止‘一房二卖’,也防止抵押权落空,防止申请了贷款无法获得产权等。另外,金融和不动产可以根据各自诉求制定完善交易流程。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,《通知》中提出的三种模式,事实上就是结合不同诉求提出的三种可行的,能保护各方权益的途径。
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