央企的负面代表信达地产 苦日子已经开始

出来混,总是要还的。

8月27日,信达地产发布的上半年销售简报显示,今年上半年公司销售金额仅为83.26亿元,在此之前,信达地产2019年累计实现销售金额265.58亿元,“食言”270亿元销售目标。

“预计信达地产今年全年销售额将出现较大幅度下降”,一位熟悉信达的业内人士分析,虽然有疫情影响,但对于信达地产来说,大量迟迟未能盘活的地王项目对资金的占压、以及自身开发运营能力的欠缺,是其业绩长期低位徘徊甚至一度告急的最主要原因,如果不能尽快解决这两个核心问题,信达地产很可能在这一轮楼市调整中“掉队”。

从2015年到2017年,通过不断获取地王刷存在感的信达地产,时至今日,其在房地产行业的微弱影响力,仍然仰赖于这些地王。国资委对央企投资地产设有明确的负债红线,信达大肆抢地不但在政策边缘游走,更与调控大势相悖。与此同时,地王带来的负累与亏损后遗症,在多年之后,已越来越鲜明。

顶风“作案”   430亿高价抢到8个地王

2015年6月,位于广州大道北梅花园地铁站附近的广日电梯旧厂地块开拍,上海立瓴投资管理有限公司和广州信达置业投资有限公司联合体,在与绿地、保利、华发的短兵相接中最终胜出,以44.2亿元收入囊中,折合楼面价约1.85万元/平方米,溢价率达15.8%。

这也是总部设在北京的信达地产在公开土地市场的第一次出手。

此后,信达地产多次“虎口夺食”,从一众大鳄中抢得高价地。据不完全统计,2015-2017三年间,信达地产一共在上海、广州、深圳、杭州、合肥五地拿下8个地王,总地价超过430亿,信达地产也因此被称为“地王收割机”。

信达地产在2009年借壳上市,起初十分低调,项目也主要集中于二三线城市。上述三年间接连获取地王,是信达地产首次出现在聚光灯下。但与高昂的拿地金额相比,直到2017年,信达地产的合同销售额仅为224.71亿元,无论规模还是影响力,均无法与一线房企相匹敌。

业界普遍认为,信达地产的崛起,有赖于其母公司强大的资源。信达地产的实际控制方为中国信达资产管理股份有限公司,后者是全国四大资产管理公司(也称四大AMC)之一。

上海易居房地产研究院曾经发布的一份研报指出,房地产相关的不良资产由于抵押物价值高、升值潜力大,是AMC的赚钱利器,主要包括土地、在建工程、烂尾楼、投资物业等。四大AMC已悄然潜入房地产业,未来有可能成为房地产界的“最大地主”。

但该机构同时指出,与传统房企相比,AMC旗下房地产子公司直接接盘进行房地产开发具有资金和资源双重优势,但操盘能力偏弱,这对于周期性强、市场波动激烈的房地产开发行业无疑是一大“硬伤”。

“类似于信达这类央企,主要仗着有钱有背景,本身对地产业务非常不了解。一个做不良资产的公司,能盖出什么好房子?”中国房地产业协会一位专家如此评价信达:“拿到地王,信达需要找到合适公司共同开发,但政策的诸多限制,给信达带来很大负面影响。接下来信达可能要面临巨亏。”

蛇吞象之后的“消化不良” 资金渠道受限

虽然有母公司的耀眼光环,但并不具备房地产开发运营能力的信达地产,在多番蛇吞象的操作之后,很快暴露出了弊端。

2018年后,限价、限售等楼市调控政策不断施压,很多地王项目面临入市和销售难题,信达地产的“地王后遗症”也开始逐渐浮现。

截至2019年第三季度,在信达地产并表的5个地王中,有两个项目一直未产生销售业绩,另有一个项目因定价偏高,销售相对迟缓。

于2016年6月获得、由信达地产独立操盘的上海顾村地王,2017年和2018年,两宗地块先后开工,到2019年第三季度,该项目仍处于在建状态,未产生任何销售业绩,项目的总投资额约为90亿元,截至今年上半年,累计投资仅20亿元。

种种迹象表明,曾经的地王光环,正在成为信达地产的沉重负担。

随着楼市调控持续施压,房企的融资渠道大大受限,热点一二线城市市场进入下行期。与大中型房企的逆势上涨不同,2019年前三季度,信达地产权益销售面积94.08万平方米,权益销售合同额159.8亿元,同比分别下降13.5%和33%。

2019年1月、5月和7月,信达地产通过发行公司债共融资49亿,但公司的资金压力始终未能真正缓解。有分析认为,随着楼市调控持续施压,对母公司“输血”的管控会越来越严厉,信达地产的资金渠道会受到影响。

6月,信达地产将旗下的广东嘉骏投资置业有限公司、湛江市兰花房地产开发有限公司、湛江市云宇房地产有限公司的全部股权进行转让,这三家公司正是信达此前介入湛江市最大民营企业嘉粤集团破产重组时收购的企业。

股权出让信息显示,截至2019年4月,这三家公司均处于资不抵债的状况,所有者权益分别为-3.48亿元、-5.85亿元和-1.76亿元。信达于2014年接手后,这些项目进展缓慢。截至2018年末,涉及的6宗地块的待开发面积达到34.9万平方米,与2017年相同。

业内人士认为,此番出让项目可看作“止损”的表现,如果资金状况未能持续改善,不排除信达地产继续卖项目的可能。

“从买买买到卖卖卖,信达地产已经成为央企做地产的负面典型。”不愿具名的国资委人士表示。

18个项目零预售,业主频频维权,前路依旧凶险

2019年,信达地产的现金流、净利润等指标均出现明显下滑,在反映未来发展的指标上,拿地、新开工、竣工等同样出现下降。公司曾表示,为应对市场风险,将“加大销售力度,加快销售回款,努力提高市场应变能力。”但事实上,效果并不佳。

到2020年上半年,信达地产销售金额继续下降。

2020年上半年,信达地产累计实现销售面积 49.01 万平方米(其中合作项目权益销售面积 7.67 万平方 米,代建项目销售面积 1.18 万平方米),销售金额仅为83.26 亿元(其中合作项目权益销售金额 13.47 亿元;代建项目销售金额 5.35 亿元)。

半年报显示,位于宁波、嘉兴、杭州、合肥、马鞍山、芜湖、淮南等地的18个项目,上半年预售金额和面积均为零。

除了销售不畅,信达地产旗下产品质量也屡被诟病。在人民网地方领导留言板上,安徽合肥信达公园里二期业主投诉称,小区存在高层外立面鼓包严重、凹凸不平等情形,业主认为存在脱落安全隐患,但项目方随后给出的回复是“观感稍差”。

安徽淮南市城乡建设局也曾发文公示,信达地产旗下的舜耕樾府南地块和北地块,其中南地块有混凝土存在孔洞、露主筋等缺陷,不符合规范要求,北地块在检查中被查出部分构造柱预留钢筋偏位严重,个别砖砌体组砌方式不正确等12项问题。

“政策房质量问题频发,一直就饱受行业诟病,信达地产不仅没有承担起社会责任,反而成为偷工减料劣质工程的负面代表,败坏了央企形象。”一位长期研究央企的专家表示,多个地王项目急需解套、专业开发和运营能力亟待提升的信达地产,虽然有盘活不良资产起家的母公司中国信达撑腰,但苦日子已经开始。


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